Det finns inga i lag bestämda regler för hur en budgivning skall gå till. Budgivningen kan ske på många olika sätt. Ofta uppstår en budgivning spontant när det finns flera spekulanter på ett objekt.
Enligt nya fastighetsmäklarlagen måste alla bud som inkommer nedtecknas och överlämnas till säljare och köpare efter avslutad affär. Uppgifter som ska överlämnas är kontaktuppgifter på anbudsgivare, anbudets storlek samt eventuella villkor och tidpunkt.
Vi använder oss av s k öppen budgivning, vilket innebär att mäklaren löpande redovisar det högsta budet till budgivarna, som då har möjligheten att bjuda över varandra. Mäklaren noterar samtliga bud med namn på budgivaren, tidpunkt och bud, samt eventuella villkor med budet. Budgivningslistan lämnas ut till säljare och köpare som en bilaga till det bindande kontraktet/avtalet. Listan arkiveras därefter och sparas av mäklaren tillsammans med övriga dokument rörande bostadsaffären.
Mäklarens roll är att vara en opartisk länk mellan säljaren och köparen. Mäklaren får därför inte vara ombud för någon av dem utan skall hjälpa båda parter.
I praktiken sker budgivningen oftast enligt två olika modeller.
Vid s.k. sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Spekulanterna informeras inte om varandras bud. Vid s.k. öppen budgivning lämnas bud till mäklaren, som löpande redovisar högsta budet till säljare och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att bjuda över varandra.
Säljaren bestämmer i samråd med mäklaren om det skall vara budgivning och hur den i så fall skall gå till. Men säljaren är aldrig juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande budgivningen, utan kan när som helst ändra formerna för budgivningen eller helt avbryta den.
Spekulanterna skall informeras om hur en eventuell budgivning kommer att gå till. Alla har rätt att få veta vilka förutsättningar som gäller och att få sakliga och korrekta uppgifter. Om säljaren har ställt upp vissa villkor för försäljningen, skall mäklaren informera spekulanterna om det.
Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Säljaren är inte heller juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen.
Säljaren kan när som helst avbryta en påbörjad försäljning. Det gäller även om han eller hon tagit hjälp av en mäklare. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja, inte ens om det är skriftligt, och kan när som helst ångra sig innan köpekontrakt skrivits.
Mäklaren kan inte ge några löften till någon om att få köpa utan skall göra klart för spekulanterna att det är säljaren som bestämmer.
Mäklaren får dock ge säljaren sakliga råd i valet mellan olika spekulanter.
Till dess att ett köpekontrakt är undertecknat av säljaren och köparen måste mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren, även om buden inte lämnas på det sätt som bestämts.
Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud av någon anledning skall väljas bort; det kan inte mäklaren göra.
Mäklaren behöver inte ge en spekulant möjlighet att bjuda över någon annans bud. Eftersom det är säljaren som helt bestämmer över budgivningen har en spekulant ingen ovillkorlig rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Men oftast ligger det i säljarens intresse att mäklaren låter spekulanterna höja sina bud.
